中端酒店市場競爭白熱化 未來或許有點懸
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2016-10-13 瀏覽次數：2329中端酒店市場似乎正在重現當年快捷酒店的瘋狂場景，對中檔酒店的擔憂不僅體現在其高投資、高房價和高出租率形象下的高利潤名不符實。
大部分行業的發展軌跡，大致都可以分為起步期、成長期、爆發期、繁榮期、衰退期、迷茫期和轉型期，酒店行業其實也不外乎如此。
筆者在連鎖酒店從業近10年，幾乎是親身經歷了上面的所有步驟，看到太多的人因為投資酒店成功而富足，也看過不少的人因投資酒店失敗而落魄，酒店也讓許多投資人愛恨交織。中國的酒店未來到底會怎么發展，誰也不敢妄下斷論，但通過有些問題還是可以對酒店行業管中窺豹。
近期筆者參加的大小論壇，幾乎都會被問及對中檔酒店未來發展前景的看法;因為近幾年的中檔酒店爆發之迅猛，大有迅雷之勢。各大酒店品牌在各個城市攻城略地，開疆擴土，完全有當年的快捷酒店爆發期的風范。既然這樣，為什么我依然擔憂中檔酒店的未來發展呢?
以前大家有直觀的如家、7天和華住的上市公司財報去分析酒店的數據，通過數據的邏輯性可以論證酒店投資與發展的很多觀點，但是自從7天、如家退市之后，大家只有通過華住以及錦江的財報去判斷目前連鎖酒店的經營狀況是否，參考藍本的減少以及酒店數據的復雜性，造成了很多數據未能解析透徹。
比如華住Q2財報上所寫ADR為184元，同比增長1.8%，RevPar為157元，同比增長1.1%，入住率為85.2%，同比下滑0.3%;至少營收數據同比去年是有所增長的......很多吃瓜群眾看到這里就會想，看來連鎖酒店的發展勢頭還是不錯的。
但是不知道大家是否有想過，這里面的數據到底多少是值得大家冷靜去思考的，比如華住旗下中檔酒店的數據都整體ADR的拉動有多少?對整體RevPar的影響又有多少?如果告訴大家，去年三大酒店豪門的快捷品牌在湖南的RevPar都在120元以下，今年的變化也不大，不知道大家作何感想。其實國內幾大品牌情況都差不多，如果單獨分析各大品牌各省的數據，完全可以看到快捷酒店甚至中檔酒店在中國的冰火之勢。
此前在酒店營銷論壇上，某品牌酒店的副總在私下交流的時候很坦然地說，該公司以后直營店的城市布局只有二個標準，一線城市以及省會級城市，其余的地方全部讓加盟商來做......按照這種邏輯，是不是說除了北上廣深，其它地方就不適合開酒店呢?
以一線城市中的房價洼地——廣州來看，其二類商圈的商業項目租金基本已經達到80元/平米/月的水平，按照中檔酒店50平米的公攤來計算，在不計算物管費的前提下，租金成本要達到130元/間/夜左右;運營成本按照最低100元/間/夜平均值;單房投資12萬/間，按照25%的投資回報要求，利潤要求必須達到82元/間/夜，也就是說廣州這樣一線城市的中檔酒店必須達到310元單房收益才能保證在投資12萬/間的前提下達到4年回本，而且這些都還是在利息成本、折舊攤銷、租金遞增等暫不計算的情況下。
可能外行對310元/間/夜沒有什么概念，筆者來換個說法吧，按照國際旅游局2016年上半年統計的12050家星級飯店，一二三四級的酒店這里就不說了，統計報告中全國五星級酒店816家RevPar的均值為335.37元/間/夜。有人會說平均主義的算法有失公允，但是各大酒店集團的財報里面何嘗不也是取的平均值。讓各大品牌剔開北上廣深的數據區分計算，偶有三五城市星火燎原，其余城市的數據大多也是一地雞毛。
對中檔酒店的擔憂不僅體現在其高投資、高房價和高出租率形象下的高利潤名不符實，而且中檔酒店也走在產品同質化的老路上。2015年前的各大連鎖酒店品牌，都在自己的產品設計和理念上做了很多的包裝;當然，從那個時候看，還是非常成功的。
但是站在今天的角度再去看快捷酒店，當年濃妝艷抹的把街頭三陪包裝成紅顏知己，無非是商家的經營之道且無可厚非。但是今天去看各大品牌的中檔酒店，其產品相似度4顆星，簡潔的吊頂，木色系的貼皮家具，木地板，休閑沙發或者小座椅，還有床后的那副碩大的背景畫……這些不都是目前中檔酒店的主流配置么?當然，十來萬左右的單房投資，二三十平米的空間，客人指望能折騰出多少驚喜，也是不切實際的要求。
客人在所謂的品牌忠誠度方面，也遠不及酒店自己說的那么忠貞不二。
前幾年筆者就說過，快捷酒店一兩百塊錢的東西就不要談什么忠誠度了，廉價產品本就沒有多少品牌忠誠度可談;其實放到今天的中檔酒店也差不多。在這通貨膨脹物價飛漲的時代，兩三百塊(一線城市三四百塊)的酒店哪有多少品牌忠誠度可言。當然了，如果酒店非得把客人點贊的截圖拿出來當忠誠度說事，那就去攜程和藝龍上看看北京100元左右的旅館，地下室+無窗，評論里面點贊的也非常多，難不成這也是傳說中的品牌忠誠度?
對中檔酒店的擔憂還不僅僅局限于其內部，外部因素產生的影響更大。談到酒店就離不開房地產，談到房地產就肯定要談租金問題。
有資產投資經驗的人都知道，資產投資的年化收益控制在5-6%是比較合適的，按照北京4萬/平米的住宅均價(商業性質的物業價格最少要高于住宅20%以上)，按照年化收益在4%的房東崩潰值，4萬*4%/12，酒店的月租金達到了133元/月/平米，套算前面的收益測算模型，這家酒店的房價至少要定到450元以上的均價，并且常年達到90%以上的出租率，在不計算大廳租金遞增、物管費、折舊和攤銷等前提下，才有可能達到25%的投資收益......高房價毀掉的不僅僅是年輕人的未來，也在毀掉酒店的未來!
要想解決掉上述酒店發展的隱患，有幾個方面可以考慮，降低投資、提高出租率、降低租金、提高房價和降低運營成本：
1)降低運營成本，這年頭運營成本能控制到穩步小幅上漲就已經很厲害，就不要惦記了;
2)降低投資從目前來說已經很難找到突破口，酒店投資成本的降低必定會拉低其品質，酒店品質則決定了酒店房價;
3)提高出租率是目前所有品牌都在努力的方向，在不外部環境不發生重大改變的前提下，入住率的變化不會太大;
4)降低租金就不用多解釋了，這是市場決定的，人為干預的可能性很低;
5)提高房價倒是可以試試，但是考慮到四星級酒店的定價，中檔酒店還是得悠著點漲價。
這世上本無路，走的人多了也便成了路;前方堪憂，希望中檔酒店能走出一條自己的路吧!