季琦：中國經濟型酒店仍將持續“牛市”
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2015-12-28 瀏覽次數：2647中國的大眾消費類市場全球最大，已經是不爭的事實。大規模市場+高速增長+信息流推動+度假市場的興起，中國的酒店業正在迎來極大利好，這個大牛市至少會持續10-20年。
“前段時間，許多媒體熱炒‘經濟型酒店供過于求’的話題，筆者看了不禁啞然。中國的大眾消費類市場全球最大，已經是不爭的事實。大規模市場+高速增長+信息流推動+度假市場的興起，中國的酒店業正在迎來極大利好，這個大牛市至少會持續10-20年。”
從2002年到2014年，我在酒店業“混”了12個年頭了，可以稱自己是一個“酒店人”了。在這個承上啟下的第12個年頭，也談談我對中國經濟型酒店業未來發展的思考，和業內同仁交流一下。
觀點一：中國經濟型智能酒店市場空間巨大
1.中國是全球規模最大的酒店市場
前段時間，許多媒體熱炒“經濟型酒店供過于求”的話題，筆者看了不禁啞然。中國的大眾消費類市場全球最大，已經是不爭的事實。
就人口規模而言，歐盟5億人口，美國3億，南美4億，印度12億，中國13.7億。如果把中國目前的城市化率算成30%，城市化人口就是4個億;未來如果城市化率達到50%，也就是可以達到6億-7億。歐盟、美國和南美的城市化人口沒法跟中國比，也差得很遠。印度的城市化進程也非常不易，因此，不管是現在還是將來，城市化人口的規模很難被超越。
巨大的消費者基數構成了巨大的消費能力，也必將成就巨大的商業機構，如，騰訊、阿里巴巴、中移動……
關于經濟型智能酒店是不是做大眾消費類市場這個問題，我們的賣價在100元-300元之間，我想這連進城的農民工也消費得起吧。按照人(城市人口)均擁有酒店客房數來計算，如果達到美國今天的程度，中國最大的酒店集團應該是上萬家門店的規模。美國的這個進程大概花了60年，歐洲花了40年，中國估計會在30年左右，減去我們已經用掉的10年，也就是未來的20年，中國酒店集團的集中度應該到達一個新的高點。
2.中國是全球酒店業增長最快的市場
有次筆者跟友人去波爾多酒莊度假，在鄉村小路上騎自行車，偶然看到旁邊的村莊里有宜必思，當時馬上肅然起敬，覺得雅高太牛了，居然能把酒店開到這么深遠的鄉下。筆者進去借用了一下洗手間，看到了坐在陳舊的吧臺邊的老邁的住店客，忽然領悟到雅高在歐洲的成長空間或許已有限，雅高已經將宜必思開到這么偏遠的鄉村，未來在歐洲的增長空間有多大呢?
回頭看看中國的GDP(見上圖)。雖然中國近幾年增速放緩，相比發達國家，我們的GDP增長幅度依然大大領先，應該還會持續10年以上。高增長帶來高成長，當然包括跟經濟增長密切相關的酒店業。
相對應看看美國酒店供應量的增長情況：這幾年美國酒店業已經緩增長或者不增長。相信歐洲的情況也類似。歐美的緩增長或不增長，更加反襯出中國酒店市場的高增長潛力。
3.信息流加劇了物流，也加快了人的流動
由于電子商務的發達，使得單點到多點的物流空前發達。從高速公路上川流不息的大貨車，到滲透到社區的包裹寄放點，如此大的物流，歷史上可能只有淮海戰役百萬“雄獅”可以與之相提并論。這么大的流動，將會是個常態。
互聯網剛出來時，伴隨著視頻電話的出現，人們一度覺得出差會隨之減少。可實際上，隨著信息的高速傳播，人們的生活節奏和工作節奏都在隨之加快。原來通過商業信函和傳真往來一個月才能搞定的事情，現在通過郵件一兩天就搞定了，現場考察、實際體驗、見面接洽等事宜也就隨之加快了節奏。
信息流進一步加快了人流的頻率，也順理成章地提升了酒店的需求。
4.度假需求急劇上升
富裕起來的中國人民，開始從“到此一游”的旅游轉入“漫不經心”(我們的度假品牌漫心就是因此得名)的度假。國內跑了跑國外，去了海南去長白山。我們杭州門店每逢周末必然爆滿。節奏快了，人們更需要放松調劑;節奏快了，掙得也多了，有錢去耍了。
而同樣的情況，歐美已經經歷過了，且已經成為了常態。也就是說，中國正處于成長中的度假人群不會曇花一現，而是會沉淀成酒店客戶群。未來，休閑和商務的客戶比達到45:55應該是可能的，美國目前是50:50。
大規模市場+高速增長+信息流推動+度假市場的興起，中國的酒店業正在迎來一個亙古未有的極大利好，這個大牛市至少會持續10-20年。20年后，華住應該已經購并了某些歐美酒店品牌，并且在南美洲、亞洲，甚至非洲有了自己的酒店網絡。
觀點二：品牌連鎖興盛
1.中國更需要品牌
品牌是用來區分用戶的，用來定義不同出差目的、不同審美情趣、不同消費能力、不同年齡層次的用戶群。跟歐美相比，中國更加需要品牌，人們更加需要品牌來界定、鑒別所住酒店的標準。品牌和連鎖給予客戶的是一種信任和承諾。
可惜的是，中國的酒店業連鎖化程度只有美國的六分之一，人(城市人口)均擁有客房數差不多也是美國的六分之一。如果同時算上客房的增長和連鎖化程度的集中，中國酒店市場的品牌連鎖潛力是美國的36倍。
2.連鎖使得成功可以被復制如果將《安娜·卡列尼娜》開頭的那句名言應用到成功學上，就變成了：“所有的失敗都是相似的;所有的成功各有各的不同”。因此，在商業上，成功很難被拷貝和復制，幾乎所有的追趕式模仿都以失敗而告終。“海底撈”的成功大家都想學，可是黃鐵鷹專門寫本書就叫“海底撈你學不會”，讓大家好不失望。
12年前，我找到了“租賃+改造”的經濟型酒店商業模式。那時一個門店的投資現金流2-3年就可以收回，應該說是一個非常好的商業模型。
因為曾在加盟和直營之間糾結，我還專門請教了連鎖行業的前輩蘇敬軾先生，他一句簡單的話讓我醍醐灌頂：世界上哪里去找EBIT(息前稅前利潤)回報率20%以上的生意?!是啊，當時傻子才做加盟。
然而，后來經濟型酒店市場的發展就失控了。有人連樣板店都沒有，就采用高額獎金、高額回扣的傳銷方式出售加盟;有人東學一點，西抄一點，用粗制濫造的產品，配上高科技的時髦配方，低價吸引消費者，忽悠加盟商。
沒有辦法，成功的配方已被拙劣模仿，且廣為流傳，真主再不出來說話，就要出現劣幣驅逐良幣的情況了。華住是最后一個(兩年前)開始大規模發展加盟業務的酒店集團。全面開放加盟的第一年(2013年)我們就成為加盟增長最快的品牌。
12年前尋找到的成功秘方，通過連鎖加盟使“成功可以被復制”，這種方式能夠讓更多“在路上”的人享受到干凈實惠的現代連鎖酒店;可以讓更多的投資者通過加盟來創業，來享受穩定可觀的投資回報，對此，我感到非常欣慰。
3.在連鎖的方式上，將會是管理加盟為主，純特許為輔
跟美國情況不太一樣，中國的加盟業主大多數都在尋找物業、理順當地關系和籌措投資資金上占有優勢，而對酒店的日常管理興趣不大，或者不專業。那些興趣不大的業主樂得將加盟店的日常管理交出去，使自己可以騰出精力尋找更多優質物業;或四處旅游，享受生活。那些管理不專業的業主，自行管理只會吃力不討好。而為了維持品牌的一致性，雙方的斗爭和沖突成為必然，業主倒不如采用專業的管理團隊，雙方都省事。
特許方通過管理加盟，一來可以保持品牌的品質，二來也可以增加一部分收入和利潤(雖然很單薄)。但也不排除有一部分加盟商，他們的管理水平甚至超過連鎖品牌的平均水平，放手讓他們自己管理，不失是一個好的方法。但是，這樣的業主畢竟是少數。
那些做純特許的公司，全部放手讓加盟商自行經營，將會面臨品牌不斷被稀釋的風險，直至有一天被淘汰出局。在中國做連鎖，想省事兒很難。
觀點三:中低檔為主
我根據陸學藝《當代中國社會階層研究報告》的文章，整理出來了一張《中國各階層分布圖》，對從事商業的人非常有價值。
這張圖顯示，未來中國商業的力量在于高層的6%+中層的16%+下層的28%，即等于50%，約為6.9億人。從收入水平看，這群人的消費能力仍以中低檔為主。
我國如此大的人口基數和龐大的貧困人口，人均財富的增長需要的時間更長，我估計在20年內，這樣的消費特質不會改變。
即使在經濟相當發達的歐美，中低檔酒店依然是消費市場的主體，雅高70%左右的客房都是中低檔酒店，更何況我們現在正處于剛剛解決溫飽問題的中國的市場。
觀點四：本土酒店集團必然崛起
面對中國如此巨大的市場潛力和增長空間，國際酒店寡頭早已垂涎三尺，并且已經取得了很好的佳績。他們幾乎占據了豪華品牌的市場份額，在高檔酒店市場有絕對的優勢，但是在經濟型品牌市場，他們的表現卻并不理想。
雅高、洲際、溫德姆等都曾努力在中國發展他們的經濟型酒店品牌，宜必思采用新建的模式，產品不錯，但速度慢;洲際的假日快捷不敢正面和如狼似虎的本土酒店集團競爭，只好定位在中檔品牌。本土酒店集團當初學習“HolidayInn”好榜樣，借鑒了他們“Express”的名字，有如家快捷、漢庭快捷等，以至于“快捷”成了經濟型酒店的代名詞。他們為了跟經濟型劃清界限，連中文名字都改了，將“HolidayInnExpress”改成了“智選假日”;溫德姆則將豪生(經濟型)、天天(經濟型)、華美達(中檔)等中低檔品牌當成四、五星級高檔品牌來特許。
小平同志視察深圳時說過：我們應該有自己的拳頭產品，創出我們中國自己的品牌，否則就要受人欺負。我們已經打贏了經濟型酒店這一戰，正在向中檔酒店進軍。中檔酒店需要的同樣是成本的控制、業主的回報。虛榮心強、好面子、崇洋媚外的業主已經越來越少。
在中低檔酒店市場立穩腳跟后，我們會毫不謙虛地進入高檔酒店的管理市場。我相信：有著幾千萬甚至上億的忠誠客戶、扎實的管理運營系統、訓練有素團結一心的團隊，在高端市場我們跟外國品牌還是有得一拼的。
隨著中國出境游人數越來越多，我們可以跟隨這些人群，在世界各地開設自己的連鎖酒店。跟當初外國品牌攜外賓市場在中國攻城略地一樣，隨著中國經濟力量和中國游客的全球化，中國的酒店品牌有機會實現全球擴張。
出生于中國本土的酒店集團已經開始崛起，依靠本土化市場、國際化資本、全球化人才，躋身世界酒店集團10強、5強已經沒有懸念。
預測：關于經濟型酒店關鍵指標走勢
跟酒店相關的關鍵指標有：物業獲得成本;RevPAR(每間可售房收入)單間房收入，也就是出租率和平均房價的乘積;人工成本。
1.租金持續上漲
目前大部分經濟型酒店通過租賃的形式獲得物業。從過去10年來看，物業的租金一直平穩增長，但是相對于房屋售價還是平穩和理性的。未來20年，物業租金會穩定增長，至少抵充掉通脹率。對于租金的上漲，我的觀點是：不要過分擔憂。
獲得物業表面看是各個承租戶之間的競爭，實際上更多的是各個業態之間的競爭。一棟房子做寫字樓租金高還是做酒店租金高?做酒店收益好，還是做醫院、新東方收益好?這個因素決定了開發商的價值取向。
在一個大Mall里面，坪效高的餐飲品牌擠走坪效低的品牌;在幾千到一萬規模的建筑里，同樣是坪效高的擠走坪效低的。EBIT息稅前利潤大致可以反映出各個業態獲得物業的優先級別。哪個行業每平方米EBIT高，獲得物業就越有優勢。
2.平均房價短期內上漲有壓力，長期看好
隨著通貨膨脹和品牌的強大，照理說，平均房價可以逐步上揚，至少可以抵消通脹，同時平衡租金的上漲。但是，過去幾年，幾大經濟型酒店連鎖高速擴張，使得同質化產品供應量居高不下，沒有給市場太多的喘息機會。雖說中國的現代連鎖經濟型酒店還是處于高速成長的少年期，還有幾十倍的空間(上文提到的36倍)，但是短時間內在一個狹小的空間里迅速膨脹，還是有些擁擠的。我認為，隨著幾大寡頭品牌集團的形成，加上通過一段時間和較大空間上的舒緩，平均房價是有足夠上漲空間的。
3.出租率平緩回調
今天，我們這個行業的平均出租率在90%左右，甚至有些門店超過100%。這么高的出租率，在世界上也屬于奇葩。這和我剛剛進入這個行業時，提出的時租房有關。
其實，時租房一直就有，許多高檔酒店礙于面子，不將這類客源單獨列出。但是我們做企業的，應該像阿慶嫂一樣，來的都是客，平等對待每一個來的客人。經濟型酒店的核心就是提供高性價比的客房，如果能夠幫客戶省錢，我們又能多賺錢，何樂而不為呢?今天，各家連鎖品牌時租房的比例都在10%以上，才使得我們的平均出租率處于世界高位。
香港的酒店出租率一直很高，大概在80%上下(沒有時租的概念)，這個出租率應該說是國際先進水平，美國酒店業的平均出租率在60%左右，中國的星級酒店不到60%。隨著我們向三線以下線城市滲透和連鎖率的進一步提高，我們的過夜出租率會逐步回調到70%(目前是80%)左右，加上時租的15%，大約會回調到85%左右。
4.單間房收入RevPAR平緩增長平均房價和出租率相乘得出的RevPAR，不會讓大家太失望，跟上和超越通脹率應該沒有問題。RevPAR增長部分消化掉租金的上漲有些困難，但也不至于讓這個商業模型達到失衡的風險。
5.人力的上漲是必然
原先豐厚的人口紅利正在慢慢變薄。一是農村勞動力的減少，二是國家對最低工資的不斷提升，勞動力成本在過去幾年上升非?？?。這對于勞動密集型的服務業而言,是個巨大的挑戰。經濟型連鎖集團相對于傳統的星級酒店，在人力成本上做了顛覆性的改變，從同等星級酒店1:1的人房比，降低到0.3、0.2。還必須進一步降低這個比例，才能在未來勞動力上漲趨勢里保持競爭優勢。
華住的對策
正是基于對經濟型酒店未來發展趨勢的分析，華住酒店集團早在兩年前就未雨綢繆，做了許多努力和準備。
對于租金上漲，我們推出了中檔酒店全季和星程。只有通過推出更高RevPAR的品牌，才能消化一二線城市優越位置的租金，才能將我們的品牌不斷地滲透到一二線城市。紐約的曼哈頓，幾乎找不到經濟型酒店，因為這樣的地理區域，物業成本不允許售價低廉的經濟型酒店生存。
華住的高RevPAR不是通過提高房價，而是通過高出租率。經濟型酒店，最關鍵的是“經濟”兩個字。我們不斷研發新的漢庭升級版，在投資不增加或者增加不多的前提下，提高用戶滿意度。我們不能說每一家漢庭都能讓用戶尖叫，但是我們要讓每一個客人都覺得物超所值。
對于人力成本的上升，我們在行業內推出自助入住登記、0秒退房等省工省時、方便用戶的措施和方法，未來漢庭人房比甚至要做到0.17以下。
我們堅信，中國前途似錦，中國酒店業前途似錦，華住將和大家一起開創中國酒店業的美好未來。 （作者為華住酒店集團董事長季琦）